解决房地产市场问题，既要针对当前的突出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租金过快上涨势头，更要建立长效机制，解决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健康发展，使其与国民经济发展与人民生活提高实现长期良性互动。
一、我国经济已呈现对房地产业依赖状态
房地产是国民经济支柱产业，对经济发展起着重要作用，房地产业投资占比高，拉动行业多，税收贡献大。我国在投资、税收、金融、地方财政和居民财富等方面都依赖房地产业。
(一)社会投资对房地产业的依赖。1991-2012年，我国全社会固定资产投资年均增长22.5%，房地产开发投资年均增长30.5%。房地产开发投资占全社会投资的比重，1990年为6%，2000年为15%，2010年为19.17%，2013年为19.8%。2013年房地产全行业投资占全国投资的25.5%。
(二)土地财政对房地产业的依赖。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40-50%左右，有的地方甚至高达70-80%。2013年全国地方财政收入6.89万亿元，全国土地出让金高达4.12万亿元，占地方财政收入的59.79%。
(三)国家税收对房地产税的依赖。我国税收增速长期高于经济增速，房地产业税收增速又高于全国税收增速，全国税收对房地产业税收依赖很大。本世纪初，房地产业税收只占全国税收的5%以下，目前超过10%。2013年全国税收总额为11.99万亿元，增长8.3%，而全国房地产行业税收总额为1.54万亿元，增长26.5%，房地产业税收占全国税收的12.84%。
(四)银行信贷对房地产业的依赖。长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。到2013年底，我国商业性房地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构各类贷款余额的比重为20%。银行的信托、委托贷款、基金等业务，也有超过30%的资金流向房地产业。
(五)企业盈利对房地产业的依赖。本世纪初，我国房地产业利润率等效益指标一般只有工业的一半多，目前则一般高于工业一倍以上，房地产业已成最盈利行业。2012年全国房地产开发企业营业利润率为11.8%，从业人员人均利润25.14万元;规模以上工业销售收入利润率为6.1%，人均利润6万元，房地产是工业的近2倍和4倍多。
(六)居民财富对房地产业的依赖。我国房价与房屋租金长时间快速上涨，高于一般物价上涨幅度，居民房屋价值随之大幅度上升，相当大部分居民的房产价值高于储蓄、股票、理财等金融资产价值。有机构调查研究结果显示，我国城镇居民家庭财产总价值中，房产价值占比由十多年前的20-30%提高到现在的60—70%。对普通居民而言，其房产增值主要不是住房数量增加，而是住房市场价格上涨。当前，主要靠房地产投资与投机造就的多房族，房产租金与转让等收入高于正常工资收入。
(七)政策调控对房地产业的顾忌。长期以来，在制定和执行房地产政策，在协调房地产政策与其他经济政策时，经常处于左右为难、上下顾忌的尴尬境地。一方面希望控制房价，但又担心影响地方土地收入与政府债务偿还，因此在多次政策制定中往往忌讳提调控地价。地方承诺按中央要求增加供地计划规模，但实际供地基本不是按市场需求确定，而是按尽可能获得高额土地出让金来确定，因此经常有意不完成供地计划。2013年“国五条”出台后，不少地方虚置中央政策，有的甚至反向操作，在实际行动中推高了地价和房价。
二、我国房价房租超过百姓支付能力，价高源于供给成本高、供给结构扭曲与需求投机、收入分配失衡
(一)我国房价收入比高于国际水平。房价收入比是指一套普通商品房总价与一个家庭年可支配收入之比，它是国际通用的反映一个国家房价合理程度的基本指标。世界银行认为，房价收入比在3到6倍为合理区间，发达国家一般在3—4倍，发展中国家一般在4—6倍。我国实际房价收入比平均在8倍以上，一线和二线城市一般在10—15倍以上。据统计，2012年全国商品住宅平均售价为5542元/平方米，城镇人均住宅面积为32.9平方米，按当年平均家庭人口2.86人、住房面积94平方米一套房计算，总房价52万元;当年城镇家庭人均可支配收入为24565元，户均为70256元。由此计算的全国城镇房价收入比为7.4倍。如果考虑到买房还要交新房契税等税费，多数商品房属毛坯房，需要自己花钱装修，实际可居住房屋最终支付的房价要高于交易房价的15—20%。而且，各地二手房价又普遍高于新房房价，多数热点城市二手房成交量明显大于新商品房成交量。因此，我国实际房价收入比要明显高于统计数据，实际在9—10倍。一线城市和二线热点城市房价收入比已经超过15倍，北京房价收入比超过20倍。2013年北京房价上涨了左右20%，高达2.36万元/平方米，二手房价格上涨了30%左右，超过3万元/平方米，主城区房价上涨了40%左右，平均在5万元/平方米左右，已经接近或超过纽约、东京、伦敦等国际大都市，成为世界房价最贵的大城市。
(二)快速上涨的租金已经成为企业经营和百姓生活难以承受之重。与高房价相对应的是高房租，已经成为工商经营和居民生活的一大负担。在我国一、二线城市，商业租金已经占普通商店经营成本的30%左右，占普通餐饮业经营成本的40%左右;普通住宅的月租金已经占当地居民月平均收入的50%左右。而我国城市家庭中有23%是租房过日子，房租上涨的人口影响面远远超过房价上涨的人口影响面。
(三)房地产市场供给成本有“六高”。中国房价过高，主要源自六个方面的供给成本畸高。
一是地价成本高。据全国工商联房地产商会的统计分析，我国商品房销售成本中，地价占成本的40%左右，占售价的30%左右。多数研究机构的研究结果与此大致相同。2013年全国土地出让金高达4.12万亿元。据统计，2013年北京商品住宅的楼面价为9359.5元/平方米，占商品住宅房价23616元/平方米的39.6%，高于开发商成本的50%。在一线城市与二线热点城市，地王年年频出，楼面价高过周边房价的现象经常出现。
二是税费成本高。我国房地产行业的费税种类多达十几种，税率费率都很高，导致行业税负高。2013年，全国房地产行业GDP总额为3.33万亿元，占全国GDP总额56.89万亿元的6.6%。而房地产行业税收总额为1.54万亿元，占全国税收总额11.99万亿元的12.9%，房地产行业纳税贡献率是其增加值贡献率的2倍。2013年全国房地产业税收占房地产业增加值即房地产业GDP的46.5%。同时，在二手房交易市场，各种税费占成交价的5—10%，加之税务部门对卖方向买方转移收益所得税的行为不闻不问，买方实际支付的总价中税费可能高达10—15%。
三是资金成本高。我国房地产企业资金来源中，银行信贷资金与个人按揭资金占比大约1/3左右。银行的房企信贷利率超过10%。尽管如此，房地产企业仍然很难从银行贷款，于是转向影子银行，通过房地产信托、基金等非信贷途径融资，其融资成本一般在15—20%，远远高于银行名义与实际贷款利率。这又进一步提高了房地产企业的资金成本。
四是公关成本高。我国房地产行业开发销售的审批环节多，时间漫长，企业项目要盖110多个公章才能开发与销售，高额的行政成本明显增加了房地产企业开发成本。我国房地产的项目审批、开发建设、市场销售等各个环节，均存在诸多不透明现象，给寻租留下了巨大空间，成为企业高额的“灰色成本”。一些房地产商与专家称，商品房开发销售中的“灰色支出”占总成本的一成左右，它既不公开，也难测量。据某咨询机构披露，它受一家经营规模超过500亿元的房地产公司委托开展调研，梳理了房地产全产业链120多个环节，发现有110多个环节可能出现寻租行为，其中政府权力寻租可能性最大。
五是房企利润高。多年来，房地产开发实际利润率明显高于各行业平均水平。据“万得研究报告”，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，2011年全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为40%左右，真实利润率近30%。据2012年上市公司年报，全国最大的房地产上市公司万科、保利、招商公司的营业净利润率与净资产收益率分别为15.2%和19.67%、14.48%和19.86%、16.91%和14.69%，远高于一般上市公司利润率。
六是中介费用高。我国房地产中介费用高、机构多、人员众、秩序乱。我国一线城市二手房中介费率普遍在2%以上，北京主要中介公司在2.8%左右。这样的费率，在过去房价低、交易量小的条件下有其合理性，但随着房价大涨、交易量大增，中介的交易收益远远高于其成本付出，房屋中介成为了高利润行业。于是中介公司遍地开花，中介门店街道林立，中介人员满城遍布。高额中介费率已经成为推动二手房价上涨的重要因素。
(三)房地产市场供给形式多、价格扭曲。我国住房供给体系比较复杂。有商品房、经济适用房、保障房，如公租房、廉租房、限价商品房，还有数量众多的小产权房。性质各异、渠道复杂、类型多样的住房供给体系地扭曲了市场价格。不同类型住房价格相差极大，按价格高低排序，最高为商品房，是市场高价;其次为公开的经济适用房，大约商品房价的60—70%;第三为小产权房，大约为商品房价格的50%左右;第四为不公开的国有单位的经济适用房，许多只有商品房的1/5至1/3，甚至更低。后三类住房的实际供给总量已经超过了开发商的商品住房供给总量。北京不少党政机关的经济适用房，其价格只有同地段同品质商品房价格的大约1/10。
(四)房地产市场存在投资投机行为。在住房供应总量和保障房供应量不足情况下，商品房变得稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图，许多房地产企业采用“囤地”、“捂盘”等方式投机，推动房价上涨。同时，由于高房价的吸引，热钱纷纷流向房地产市场。炒房者通过信贷杠杆购买房产，然后坐等房价上涨，成为房价上涨的主要推动者。在一、二线城市，尽管采取了限购限贷政策，但往往被有办法者规避，高档房屋大都被其买走。在北京，单价在5万元/平方米以上的高价房，相当大部分购买者不是无房者或改善型的刚需，实际上是“多房族”的投资投机者。
